வாழ்க்கை+வங்கி=வளம்! (மகளிர் பக்கம்)

வீடு கட்டும் காலம்

வீடு கட்டத் துவங்கியவுடன் ஒவ்வொரு நிலையிலும் வங்கிக் கடன் தொகையை எவ்வாறு பெறுவது, நாம் செய்யவேண்டிய பணிகள் என்னென்ன என்பது குறித்து முதலில் பார்ப்போம். நாம் வீட்டுக்கடனை எதற்காக வாங்குகின்றோம் என்பதையொட்டித்தான் நமது பணிகள் அமையும். வீடு என்பது ஒருவருக்கு அமைவதில் பல வழிகள் உள்ளன. ஏற்கனவே கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீட்டை ஒரு தவணையில் பணம் செலுத்தி வாங்குவது. புதியதாக தனி வீட்டைக் கட்டுவது. வீடுகட்டும் நிறுவனங்கள் கட்டித்தரும் அடுக்ககத்தை (Flat) வாங்குவது. பிற்காலத்தில் வீடுகட்டுவதற்கான வீட்டுமனையை இன்றே வாங்குவது. இத்தகைய வெவ்வேறு விதமான வீடு கட்டும் / வாங்கும் திட்டங்களில் வங்கிக் கடனை பெற வேண்டிய வழிமுறைகள் குறித்து விரிவாகத் தெரிந்து கொள்வோம்.  

கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடு

கட்டிமுடிக்கப்பட்ட வீட்டினை வாங்குவதற்குமுன் வீட்டை விற்பவருக்கு சட்டரீதியாக அந்த வீட்டின் உரிமை உள்ளதா மற்றும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர் கடன் வழங்கும் வங்கியின் வழிகாட்டுதலின்படி வீட்டின் விலை மதிப்பை நிர்ணயித்துள்ளாரா என்று பார்க்க வேண்டும். வீட்டின் விலையை நிர்ணயித்த பிறகு வாங்குபவரும் விற்பவரும் எழுத்துப்பூர்வமாக ஒப்பந்தம் செய்ய வேண்டும். இதனை அந்தந்த மாநிலத்தின் முத்திரை சட்டத்தின்படி (Stamp Act) குறிப்பிட்ட பணமதிப்புள்ள முத்திரைத்தாளில் பதிவு செய்து இருதரப்பினரும் கையெழுத்திட வேண்டும். கடன் வழங்கும் வங்கியிடம் ஒப்பந்தத்தின் அசலை வழங்கவேண்டும். வீட்டை வாங்குபவர் அவர் செலுத்த வேண்டிய விளிம்புத் தொகையை வங்கியில் செலுத்தலாம்.

அல்லது முன்பணமாக வீட்டை விற்பவருக்கு வழங்கலாம். அவ்வாறு வழங்கியிருந்தால் அதற்குரிய ரசீதினை வங்கியிடம் தரவேண்டும். வீடு விற்பவர், வாங்குபவர் மற்றும் கடன் வழங்கும் வங்கி  ஆகியோர் ஒரு தேதியை முடிவு செய்து அந்தத் தேதியில் அனுமதிக்கப்பட்ட வீட்டுக்கடனின் முழு தொகையையும் வீட்டினை விற்பவருக்கு வங்கி செலுத்தும். அதன் பிறகு பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்படும். வீடு விற்பவர், வாங்குபவர் இருவரும் உரிமை மாற்றும் பத்திரத்தில் அரசு நிர்ணயித்துள்ள முத்திரைத்தாள் கட்டணத்தைச் செலுத்தி உரிமை மாற்றம் பதிவு செய்ய வேண்டும். ஒரு வாரம் அல்லது பத்து நாட்களில் பதிவு செய்யப்பட்ட பத்திரத்தின் அசல் ஆவணத்தை கடன் பெற்றவர் வங்கியிடம் வீட்டுக்கடனுக்கு அடமானமாக பதிவு செய்து தர வேண்டும்.  

வீடு வாங்குபவரின் பெயரில் வீட்டின் உரிமையை பதிவாளர் அலுவலகத்தில் மாற்றப்பட்டதற்கு ஆதாரமாக பத்திரம் பதிவு செய்யப்பட்ட நாளுக்குப் பிறகு அந்த சொத்தின் வில்லங்க சான்றிதழை விண்ணப்பித்துப் பெற வேண்டும். வங்கி சான்றிதழைப் பெறும்போது அதில் வீட்டுக் கடனுக்காக வங்கியில் அடமானம் வைக்கப்பட்டுள்ள விவரத்தை உறுதிசெய்யும். வில்லங்கச் சான்றிதழில் அடமானப் பதிவும் இடம்பெறும். வீட்டுக்கடன் முழுவதையும், அதற்குரிய வட்டி உட்பட, வங்கியில் செலுத்தி முடித்தபிறகு வங்கி மூலம் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் இந்த அடமானம் நீக்கப்பட்டு வீட்டின் அசல் உரிமைப் பத்திரங்கள் வீடு வாங்கியவருக்கு வழங்கப்படும்.

அதற்குப் பிறகு ஒரு வில்லங்கச் சான்றிதழைப் பெற பதிவாளர் அலுவலகத்தில் விண்ணப்பித்து வாங்கி அதில் அடமானம் நீக்கப்பட்டு மீட்புநிலை குறிக்கப்பட்டு இருப்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.  கடன் பெற்று வீட்டின் உரிமையை மாற்றிய அடுத்த மாதத்திலிருந்து வங்கியால் குறிப்பிடப்பட்ட வீட்டுக்கடன் தவணையை கடனாளி வங்கியில் செலுத்த வேண்டும்..

கட்டுகின்ற வீடு  

வீடு கட்ட இடம் தேர்வு செய்த பிறகு அங்கு அடித்தளம் அமைப்பது முதல் வீட்டினைக் கட்டி முடிக்கும்வரை பல பணிகள் உள்ளன. அதாவது அடித்தளம், ஜன்னலுக்கு மேல்வரையறை, கூரை, முதல் தளம் கட்டுவதாக இருந்தால் அதன் ஜன்னல் மேல்நிலை, முதல் தள கூரை, பூசுவேலை, சுற்றுவட்டச் சுவர், மின்சாதனங்கள் பொருத்துதல், வண்ணம் பூசுதல்  உள்ளிட்ட இறுதிப்பணிகள். வீடு கட்டத் தொடங்கும் முன் ஒவ்வொரு நிலையைக் கட்டுவதற்கு எவ்வளவு தொகை செலவாகும் என்பதை வீட்டுக் கடனுக்கு விண்ணப்பிக்கும் நேரத்தில் கணக்கிட்டு வங்கியிடம் வழங்கியிருப்போம்.

அதை வங்கியின் சொத்து மதிப்பீட்டாளர் முறையாக ஆய்வு செய்து அங்கீகரித்து வங்கியிடம் வழங்குவார். வீட்டுக் கடனின் மொத்த தொகையில் ஒவ்வொரு நிலையின் கட்டுமானச் செலவுகளுக்கு ஏற்றவாறு வங்கி அந்தந்த கட்டுமான நிலை பூர்த்தியானவுடன் அதற்குரிய தொகையை வீட்டுக்கடன் பெறுபவரின் வங்கிக்கணக்கில் செலுத்தும். அல்லது அந்த வீட்டினைக் கட்டும் ஒப்பந்ததாரரின் கணக்கில் வீட்டுக்கடன் பெற்றவரின் அனுமதியுடன் செலுத்தும்.

ஒவ்வொரு நிலை முடிவில் செலவிடப்பட்ட தொகை மற்றும் அதன் மதிப்பினை வங்கியின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர் நேரில் வந்து கணக்கிட்டு சான்றிதழ் வழங்குவார். அதன் அடிப்படையில் வீட்டுக்கடன் பெறுபவரிடமிருந்து வங்கி அந்தந்த நிலையில் வழங்கும் கடன் கேட்புக்கடிதம் மற்றும் செலவின ரசீதுகளைப் பெற்றுக்கொண்டு வீட்டுக்கடன் தவணையை விடுவிக்கும்.

விடுவிக்கப்படும் கடன் தொகையின் மேல் கணக்கிடப்படும் வட்டியை சில வங்கிகள் முதல் தவணை விடுவிக்கப்பட்ட நாளின் அடுத்த மாதம் முதல் செலுத்த வேண்டும் என்று நிர்ணயிக்கும். பல வங்கிகள் வீடு முழுமையாக ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் கட்டி முடிக்கப்பட்டு வீட்டுக்கடன் முழுவதும் வழங்கப்பட்ட நாளின் அடுத்த மாதத்திலிருந்து நிர்ணயிக்கப்பட்ட தவணையை செலுத்தும்படி அறிவுறுத்துகின்றன. வீட்டுக்கடன் பெறுபவர் வீடு கட்டத் தொடங்கும் முன்னரே அந்த மனையின் உரிமைப் பத்திரத்தை பத்திரப்பதிவாளர் அலுவலகத்தின் மூலம் வங்கியில் அடமானமாக வைக்கவேண்டும்.

வீட்டுக்கடன் மற்றும் வட்டியை வங்கியில் செலுத்தியபிறகு பத்திரப் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் அசல் உரிமைப் பத்திரங்கள் வீடு வாங்கியவருக்கு வழங்கப்படும். அதற்குப் பிறகு பதிவாளர் அலுவலகத்தில் விண்ணப்பித்து வில்லங்கச் சான்றிதழைப் பெற்று அதில் வங்கி அடமானம் நீக்கப்பட்டிருப்பதை உறுதி செய்யவேண்டும். ஒரு வீட்டைக் கட்டத் தொடங்கிய பிறகு சில மாதங்களில் கட்டுமானப் பொருட்களின் விலை ஏறிவிடும் என்பது தவிர்க்க முடியாதது. மேலும் இயற்கைச் சூழல்களுக்கேற்ப வீடு கட்டுவதில் தாமதம் ஏற்படுவது உண்டு. இவற்றையெல்லாம் வீடு கட்டுவதற்கு ஆகும் செலவைக் கணக்கிடும்போது திட்டப்பதிவில் சேர்க்க வேண்டும்.

அடுக்ககத்திற்கான கடன் பெறும் நிலைகள்

ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான சர்ச்சைகளை தீர்ப்பதற்காக இந்திய அரசு நடைமுறைப்படுத்தியுள்ள ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம் 2016 வகுத்துள்ள விதிமுறைகளை அங்கீகரிக்கப்பட்ட கட்டுமான நிறுவனங்கள் அவசியம் கடைபிடிக்க வேண்டும். அடுக்ககங்கள் கட்டுவதற்குக் கடன் வழங்கும் முன்பாக சம்பந்தப்பட்ட கட்டுமான நிறுவனத்தை வங்கி ஆய்வு செய்து அதற்குரிய மதிப்பீட்டை பதிவு செய்ய வேண்டும்.

கட்டுமான நிறுவனம் அரசின் உரிய அனுமதியைப் பெற்று தொடங்கப்பட்டதா, குறிப்பிட்ட அடுக்ககம் கட்டுவதற்கான திட்ட அனுமதி பெறப்பட்டுள்ளதா, நிறுவனத்தின் முந்தைய பணிகள் என்ன, கட்டிமுடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் நிலை, கட்டுமானம் தரமாக உள்ளதா, அரசின் வரிச்சட்ட விதிமுறைகள் கடைபிடிக்கப்படுகிறதா, உரிய காலத்திற்குள் கட்டி முடிக்கப்பட்டு வழங்கப்பட்டுள்ளதா, காலதாமதத்தின்போது எடுக்கப்படும் முடிவுகள், நடவடிக்கைகள், சந்தை மதிப்பும் விற்பனை மதிப்பும் சரியான அளவில் ஒப்பந்தத்தில் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளதா, கட்டுமான நிறுவனத்தின் உரிமையாளர்கள், இயக்குனர்கள், நிர்வாகத்தினர் ஆகியோரின் பின்புலம், அனுபவம், தனிநபர் அடையாளம், முகவரி மற்றும் தேவையான அத்தனை விவரங்களையும் வங்கி பெற்று மதிப்பீடு செய்யும். காரணம் அடுக்ககக் கடன் என்பது பல கோடி ரூபாய்களை வங்கி  தனது வீட்டுக்கடன் திட்டத்தில் ஒதுக்கீடு செய்து முன்னுரிமைத்துறையாக வழங்க வேண்டும் என்பதாகும்.  

வங்கி விடுவிக்கும் கடன்தொகையின் நிலைகள் அதனைக் கட்டி விற்கும் கட்டுமான நிறுவனம், மனையின் உரிமையாளர் மற்றும் வீடு வாங்குபவர் ஆகியோர் முதன் முதலில் முத்திரைத்தாளில் எழுதி கையொப்பமிடும் கூட்டு ஒப்பந்தம், கட்டுமான நிறுவனம் மற்றும் அடுக்ககம் வாங்குபவர் இருவரும் எழுத்துமூலம் முத்திரைத் தாளில் பதியும் கட்டுமானம் மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தம் ஆகியவற்றைச் சார்ந்தது ஆகும். முதலில் வீட்டு மனையின் பிரிக்கப்படாத பங்கு எவ்வளவு என்பதும் அதற்காக அடுக்ககம் வாங்குபவர் செலுத்தவேண்டிய தொகை எவ்வளவு என்பதை வங்கி அந்த ஒப்பந்தங்களைப் பார்த்து கடன் வாங்குபவர் ஏற்கவேண்டிய விளிம்புத் தொகையைக் கழித்தபின் மீதியை முதல் கடன் தவணையாக வழங்கும்.

இந்தத் தொகையும் ஒவ்வொரு நிலையிலும் வழங்கப்படும். தொகையும் கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு வங்கியால் நேரடியாகக் கணக்கு மூலம் வழங்கப்படும். ஒவ்வொரு நிலையிலும் வங்கி வழங்கிய கடன் தொகைக்கான ரசீதினை கட்டுமான நிறுவனம் பெற்று வங்கியிடம் வழங்கவேண்டும். நாம் அந்த ரசீதுகளின் பிரதிகளை பாதுகாப்பாக வைத்திருக்க வேண்டும். கடன் தொகையை ஒவ்வொரு நிலையிலும் விடுவிப்பதற்கு நாம் வங்கியிடம் கட்டுமான விவரங்களுடன் தொகை கேட்டுக் கடிதம் வழங்கவேண்டும். வீடு வாங்குபவரின் ஒப்புதலுடன்தான் வங்கி அந்தந்த நிலையில் விடுவிக்கும் கடன் பணத்தை கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு அல்லது வீடு கட்டும் ஒப்பந்ததாரருக்கு வழங்கும்.  

அடுக்ககம் கட்டும் போது அனுமதிக்கப்பட்ட திட்டத்தின்படி வீட்டின் அமைப்பு, தரையளவு, புற அளவு இருக்க வேண்டும். இல்லையெனில் அரசுத்துறை அந்தக் கட்டிடத்தின் கட்டுமானப் பணிகளைத் தொடர தடை விதிக்கலாம். அவ்வாறு சட்டச்சிக்கல் எழுந்தால் கட்டுமான நிறுவனமும் தொடர்ந்து கட்டிடத்தை கட்டி முடிக்க முடியாது. வீடு வாங்குபவர் உரிய காலத்தில் வீடு கட்டி முடிக்கப்பட்டு அதன் உரிமையைப் பெற முடியாது. ஆனால் இதுவரை வழங்கப்பட்ட வீட்டுக் கடன் தொகையை உடனே வங்கியில் செலுத்த வேண்டும். இல்லாத பட்சத்தில் வங்கி சட்ட ரீதியாக நடவடிக்கை எடுக்கலாம்.

கட்டிமுடிக்கப்பட்ட அல்லது பழைய வீட்டினை வாங்கும்போதுதான் வங்கி உடனடியாக வீட்டுக் கடன் முழுவதையும் வழங்குகிறது. ஒவ்வொரு நிலையாகக் கட்டப்படும் வீடு அல்லது அடுக்ககத்திற்கு அந்தந்த நிலையைக் கட்டி முடித்தபிறகு கடன்தொகை கிடைக்குமே தவிர, வங்கி முன் பணம் வழங்குவதில்லை. எனவே வீடு அல்லது அடுக்ககம் புதியதாக வாங்க நினைப்பவர் குறைந்தபட்சம் வீட்டின் விலையில் அல்லது வீடு கட்டுவதற்கான மொத்த செலவில் 25 % முன் செலவிடும் பணமாக வைத்திருப்பது நல்லது.

வீட்டுமனை வாங்குவதற்கு கடன் விடுவிப்பு

அரசினால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட வீட்டுமனையை வாங்குவது மிகவும் எளிதாகும். குறிப்பாக விவசாய நிலங்கள் இருந்த இடத்தில் அவற்றை வீட்டு மனையாக விற்பனை செய்யும் நிறுவனங்களைப் பற்றி முழுவதும் அறிய வேண்டும். அரசின் அனுமதி இல்லாமல், எந்தவித அடிப்படை வசதியும் ஏற்படுத்தாமல், மக்களை ஈர்க்கும் விளம்பரங்கள் மூலம் விளை நிலங்களை, பாலைத் தரிசு நிலங்களை வீட்டு மனைகளாகப் பிரித்து விற்பனை செய்யும் நிறுவனங்கள் அதிகமுள்ளன. அத்தகைய நிறுவனங்களை சட்ட ரீதியாக ஒழுங்குபடுத்த மத்திய அரசினால் ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம் 2016 அங்கீகரிக்கப்பட்டு அந்தந்த மாநிலச் செயல்பாடுகளுக்கு அறிவுறுத்தப்பட்டது.

ஒருநாள் மட்டும் சொகுசுப் பயணமாக அழைத்துச் சென்று மனையை கண்குளிரக் காண்பித்து விற்பனை செய்ய நினைக்கும் நிறுவனத்தில் மனையை வாங்க விரும்புவார்கள் மேலும் இரண்டு மூன்று பயணங்கள் மேற்கொண்டு அந்தப் பகுதியில் உள்ள மக்களிடம் மண்ணின் தரம், நீரின் தன்மை, போக்குவரத்து வசதி, குடிநீர், மருத்துவம், கல்வி உள்ளிட்ட அத்தியாவசிய வசதிகளின் நிலை குறித்தும் அந்த இடத்தின் மதிப்பு ஆகியவற்றை அருகில் இயங்கும் சார்-பதிவாளர் / பதிவாளர் அலுவலகத்தின் மூலம் அறிந்த பிறகு வாங்கலாம்.

சட்ட ரீதியாக அனைத்தும் சரியாக இருந்தால்தான் வங்கி வீட்டுமனை வாங்கக் கடன் வழங்கும். வீட்டு மனை வாங்க வேண்டியவர் செலுத்தவேண்டிய விளிம்புத்தொகையை மனையை விற்பவருக்கு முன்பணமாகக் கட்டவேண்டும். அந்த ரசீதை வங்கியிடம் வழங்கியதும், கடன் தொகை விற்பனையாளரின் கணக்கிற்கு வங்கி செலுத்தும். மனை வாங்கி நான்கு அல்லது ஆறு வருடங்களுக்குப் பிறகு மனையின் விலை ஏறிய பிறகு லாபம் கிடைக்கும் என்று எண்ணி வீட்டுமனை வாங்குபவர்களுக்கு வீட்டுக் கடன் கிடைக்காது.

மனையை வாங்கிய நாளிலிருந்து இரண்டு வருடங்களுக்குள் வீடு கட்டத் தொடங்க வேண்டும். அவசியம் ஒரு தங்கும் அறை, சமையலறை, ஒரு கழிப்பிடம் கட்டியாக வேண்டும். அவ்வாறு கட்டவில்லை என்றால் வழங்கப்பட்ட கடன் தொகைக்கு கடன் வழங்கிய நாளிலிருந்து வீட்டுக்கடன் வட்டிக்குப் பதிலாக வணிக வட்டி கணக்கிடப்பட்டு வசூலிக்கப்படும். இது வங்கியின் விதிமுறையாகும்.

ஒவ்வொரு நிலையிலும் வங்கியின் வீட்டுக் கடன் தொகையை எவ்வாறு பெறுவது என்பதைக் குறித்து விரிவாகப் பார்த்தோம். வீடு வாங்க வங்கிக் கடன் பெற்று வீட்டினை வாங்கி பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்து அதற்குரிய பத்திரம், வில்லங்கச் சான்றிதழ் ஆகியவற்றை வாங்கிவிட்டோம். மேலும் வீட்டில் குடியேறிவிட்டோம். அவ்வளவுதானே என்று நினைக்கலாம். மேலும் நாம் அறிந்துகொள்ள வேண்டிய நமது கடமைகள் பல உள்ளன. அவற்றை தொடர்ந்து அறியலாம்.